Functieveranderingsbeleid succesvol in Ermelo

ERMELO - Er is een evaluatierapport verschenen over het functieveranderingsbeleid in Ermelo door O-gen, gebiedscoöperatie. Daaruit blijkt dat dit beleid voor de gemeente Ermelo succesvol is. Toch zijn er ook wel kanttekeningen te plaatsen, vinden de onderzoekers. Zo is functieverandering nauwelijks rendabel en verhoog je de terugbouwmogelijkheden dan is het nog maar de vraag of je als gemeente kan voldoen aan de ambitie van ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid in het gebied. In een lijvig rapport van 45 pagina's wordt een en ander uiteengezet en worden aanbevelingen gedaan.

Jaarlijks worden zo'n 6 plannen bij de gemeente ingediend voor functieverandering. Men is er zich steeds meer van doordrongen dan niet alles kan, dat er met functieveranderingen een bijdrage geleverd moet worden aan de kwaliteit van het buitengebied, stellen de onderzoekers.

Niet eenduidig

Zo staat het toetsingskader niet eenduidig vast. In het bijzonder geldt dat de regels bij maatwerkgevallen niet duidelijk zijn vastgelegd. Ook blijkt er behoefte te bestaan aan meer duidelijkheid over de manier waarop met de open ruimte omgegaan wordt en de inhoudelijke voorwaarden op basis waarvan gemeenten en initiatiefnemer het onderlinge gesprek kunnen voeren. De doorlooptijden zijn nog steeds lang. Recent is door de gemeente initiatief genomen om de proceduretijd te verkorten. Of dit ook gaat leiden tot daadwerkelijk kortere doorlooptijden in de praktijk zal moeten blijken.

Tijdrovend

Zowel voor de gemeente als voor de initiatiefnemer zijn de gesprekken die gevoerd moeten worden over de invulling van maatwerk tijdrovend. Hierin kunnen nog stappen worden gemaakt, oordelen de onderzoekers. Toch heeft de gemeente niet overal invloed op. Zoals bijvoorbeeld onderzoek door brandweer of omgevingsdienst en op zaken als het regelen van de financiering, die ook zeer tijdrovend kunnen zijn, heeft de gemeente helemaal geen grip. In de Gelderse Vallei wordt meer ruimte gegeven aan het realiseren van vrijstaande woningen bij functieverandering. Dit kan een positief effect hebben op de doorlooptijd, maar dat is nog niet onderzocht. De onderzoekers concluderen dat met het bestaande beleid en instrumentarium de gemeente onvoldoende invulling kan geven aan clustering van woningen in het buitengebied. Ook wordt onvoldoende duidelijk dat de gemeente twee vormen van clustering voorstaat: namelijk 1: waarbij op meerdere locaties gesloopt wordt en op één locatie teruggebouwd en 2: waarbij de erfgedachte losgelaten wordt en met de nieuwe bebouwing aangesloten wordt op bestaande structuren.

Functieverandering naar werk
Er zijn in de gemeente Ermelo in de geëvalueerde periode nog geen functieveranderingen richting werk afgerond. Wel is een enkele initiatiefnemer gestart met een plan voor functieverandering richting werk. Deze plannen zijn echter omgebogen naar functieverandering richting wonen, omdat daarmee naar verwachting een hoger economisch rendement gehaald kon worden. In de structuurvisie wordt functieverandering naar werk expliciet genoemd als een wenselijk scenario en opgesteld voor bedrijven uit milieucategorie I en II en voor bedrijven uit milieucategorie III, mits de bedrijvigheid aansluit op activiteiten in het buitengebied. Voor functieverandering naar werk geldt een gunstiger terugbouwregeling van 50%. Voor woon-werkcombinaties liggen de regels echter complexer en zijn de terugbouwmogelijkheden rond 35%. Ook kan het salderingsinstrument niet ingezet worden voor functieveranderingen richting werk. De gemeente kan functieverandering naar werk verder stimuleren, bijvoorbeeld door nog hogere terugbouwpercentages te hanteren. Het is echter de vraag of dan ook nog aan de ambities op het gebied van ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid voldaan kan worden, denken de onderzoekers.

Extra sloopmeters
Het instrument saldering heeft in de huidige vorm niet het gewenste effect. Door het bieden van de mogelijkheid om extra sloopmeters (vanuit de gemeentelijke sloopadministratie of bij een andere initiatiefnemer) te kopen, worden de terugbouwmogelijkheden voor initiatiefnemers verruimd. In het streven om grondspeculatie te voorkomen zijn er echter beperkingen aan de verkoop van sloopmeters gesteld. Het instrument is zodanig ingericht dat niet benutte sloopmeters door een initiatiefnemer enkel benut kunnen worden door of verkocht kunnen worden aan een andere initiatiefnemer indien sprake is van clustering van beide initiatieven. Dit leidt tot situaties waarin initiatiefnemers lang wachten met het realiseren van hun plannen, omdat ze moeite hebben 'optimale situaties' te creëren.

De regel dat, om te komen tot functieveranderingsplannen een afstand van 100 meter tot agrarische bouwblokken gehanteerd wordt, werkt in de praktijk niet door. De gemeente kan hierop onvoldoende sturen. In relatief dichtbebouwd gebied als Horst en Telgt zijn er bovendien nauwelijks plaatsen te vinden waar men 100 meter bij een bouwblok vandaan kan blijven. Deze regel schept eerder irreële verwachtingen dan dat daadwerkelijk ruimte wordt geboden aan agrariërs, vinden de onderzoekers.

Externe factoren
Uit het rapport blijkt ook dat start, verloop en succes van functieveranderingsprocessen ook, en zelfs voor en belangrijk deel, bepaald worden door externe factoren, zoals geld, gebied en cultuur. Deze factoren zijn niet, of nauwelijks, door de gemeente te beïnvloeden. Geld blijkt de meest belangrijke externe factor te zijn. Het uitvoeren van een functieveranderingsproces kost veel geld (bedragen lopen uiteen van €30.000 tot €100.000). Dit moet voorgefinancierd worden en niet iedereen heeft hiervoor de middelen beschikbaar. Daarnaast blijkt functieverandering (volgens een rapport van Rentmeesters kantoor Noordanus en Partners) nauwelijks rendabel en beperkt met name in situaties waarin nog afgerekend moet worden met de belastingdienst. De achterliggende jaren was de markt voor woningen en bedrijfspanden bovendien slap waardoor verkoopprijzen en -tijden onzeker waren. Dit zorgt voor een aanzienlijke financiële drempel voor initiatiefnemers.

Verschillen in gebieden

Ook zijn er verschillen in de gebieden Speuld, Horst en Telgt. Speuld kent van oudsher een bebouwingsstructuur met her en der kleine groepjes woningen. Dit sluit aan bij de richtlijnen zoals meegegeven in de structuurvisie. Speuld is ook minder dichtbebouwd dan Horst en Telgt waardoor het makkelijker is om een bouwlocatie te vinden waarvan anderen geen hinder ondervinden. Tegelijkertijd liggen woningen in Speuld wat minder goed in de markt, waardoor de economische basis onder een functieverandering onzekerder is dan in Horst en Telgt. In Horst en Telgt is met name het vinden van een locatie, die niet op weerstanden bij omwonenden stuit, problematisch.

Culturele elementen
Culturele elementen spelen ook een rol, concluderen de onderzoekers. In Ermelo is het de norm dat je zaken in eigen kring regelt, voordat je met initiatieven naar buiten treedt. Mensen die voornemens zijn een functieverandering aan te gaan, lijken geneigd zo laat mogelijk met de buitenwereld te communiceren. Eerst wil men zelf duidelijkheid voordat het gesprek met bijvoorbeeld de buren gevoerd wordt. Dit leidt er echter toe dat omwonenden het gevoel krijgen voor voldongen feiten gesteld te worden waarbij hun belangen en zorgen onvoldoende meegenomen zijn. Het gevolg is dat extra weerstand voor de plannen ontstaat. Het willen regelen van zaken in eigen kring heeft ook betrekking op de financiële kant van functieveranderingen. Het zou de haalbaarheid en rendabiliteit van plannen waarschijnlijk verbeteren als initiatiefnemers in een vroeg stadium gedegen financieel advies zouden inwinnen.

Aanbevelingen
De onderzoekers bevelen de gemeente Ermelo aan om het huidige functieveranderingsbeleid, zoals vastgelegd in de structuurvisie, op specifieke onderdelen te verfijnen. De eerste stap daarbij is om te bezien of de doelen zoals die in het beleid geformuleerd worden, nog voldoende aansluiten op de doelen zoals die nu door de gemeente en door initiatiefnemers in de praktijk nagestreefd worden. Ook kan opnieuw gekeken worden naar de gewenste woningtypologie met oog op financiële haalbaarheid en daadwerkelijk gewenste ontwikkeling per deelgebied (op basis van de ruimtelijke structuur van de gebieden zelf).